Une trentaine de propriétaires, bailleurs et habitants ont participé à la réunion publique consacrée à l’OPAH-RU de Castelsarrasin. Lancé en novembre 2025 dans le centre ancien, le dispositif accompagne les projets de rénovation avec une priorité donnée aux ménages modestes et très modestes. Depuis son lancement, 75 propriétaires ont déjà pris contact, 18 dossiers sont en cours de montage et cinq ont été déposés.
Une maison achetée cet été et entièrement à rénover, une façade qui aurait besoin d’être reprise, des travaux déjà engagés sans savoir s’ils peuvent ouvrir droit à une aide… Dans la salle, chacun ou presque était venu avec son propre logement en tête. Une cinquantaine de personnes étaient réunies ce soir-là : une trentaine d’habitants, entourés d’une vingtaine d’élus et d’agents venus présenter le dispositif et répondre aux questions, avaient répondu à l’invitation de la Ville pour cette réunion consacrée à l’OPAH-RU. Et derrière les acronymes et les tableaux de financement, les questions ont rapidement ramené les échanges à la réalité : combien peut-on obtenir ? Pour quels travaux ? À quelles conditions ? Et surtout, à qui faut-il s’adresser ? Sur ce dernier point, pour les propriétaires du centre ancien de Castelsarrasin, la réponse tient en un nom : SOLIHA.
SOLIHA, la porte d’entrée pour les propriétaires du centre ancien
Opérateur choisi par la Ville pour l’OPAH-RU, SOLIHA accompagne les Castelsarrasinois dont le logement se situe dans le périmètre concerné. Dylan Cantarel en assure notamment les permanences : premier examen de la situation, visite du logement lorsque cela est nécessaire, identification des aides mobilisables, simulation du financement puis accompagnement dans le montage du dossier.
L’OPAH-RU, pour Opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain, a été lancée en novembre 2025 pour une durée de cinq ans, jusqu’en octobre 2030. Elle se concentre sur le centre ancien et s’inscrit dans le travail engagé autour de l’habitat et du cadre de vie à la suite d’Action Cœur de Ville. Hors de ce périmètre, c’est Urbanis qui accompagne les propriétaires dans le cadre de l’OPAH de Terres des Confluences, lancée en septembre 2024 et qui doit s’achever en 2027. Lors de la réunion, Dylan Cantarel résumait l’articulation entre les deux dispositifs comme une opération plus ciblée venant s’insérer à l’intérieur de celle menée à l’échelle intercommunale.
Des aides différentes selon le logement et ses occupants
L’enjeu de l’OPAH-RU est notamment d’aider les propriétaires modestes et très modestes à engager des travaux qu’ils auraient parfois du mal à financer seuls. Une maison devenue trop énergivore, une salle de bains qui n’est plus adaptée à l’âge de son occupant, un logement fortement dégradé, un appartement que son propriétaire souhaite remettre en location ou encore une façade à reprendre : les situations couvertes par l’OPAH-RU sont très différentes.
Selon le projet et la situation du propriétaire, SOLIHA peut mobiliser MaPrimeRénov’ pour la rénovation énergétique, MaPrimeAdapt’ pour permettre à une personne âgée ou en situation de handicap de rester dans un logement adapté, ou encore Ma Prime Logement Décent lorsque l’état du bien nécessite une rénovation plus importante. Pour les propriétaires bailleurs, Loc’Avantages permet également, sous conditions, de bénéficier d’aides en contrepartie notamment d’un loyer plafonné. Le revenu fiscal de référence et la composition du ménage permettent de déterminer la catégorie dans laquelle se trouve le propriétaire et, avec elle, le niveau d’aide auquel il peut prétendre.
Plutôt qu’une aide unique, le financement fonctionne par strates. Aux dispositifs nationaux de l’Anah, qui fixe nationalement les plafonds de ressources qui déterminent l’accès à plusieurs de ces aides, peuvent venir s’ajouter ceux de Terres des Confluences puis les aides spécifiques mises en place à Castelsarrasin. Pour une rénovation énergétique, par exemple, certains ménages très modestes peuvent bénéficier d’une prise en charge pouvant atteindre 80 % des travaux éligibles, contre 60 % pour les ménages modestes. Dans le périmètre de l’OPAH-RU, une aide forfaitaire locale de 2 150 euros peut notamment compléter le financement.
Depuis novembre dernier, 75 propriétaires ont déjà établi un premier contact avec le dispositif. Dix-huit dossiers sont actuellement en cours de montage et cinq ont été déposés. Ces cinq premiers dossiers représentent 77 800 euros d’aides de l’Anah et des collectivités. La commune a prévu d’aller beaucoup plus loin sur les cinq années de l’opération : 1,4 million d’euros sont réservés aux aides directes, auxquels s’ajoutent le financement de l’accompagnement et les dispositifs nationaux. Sur cette enveloppe, 977 500 euros sont consacrés aux primes aux travaux, qui viennent compléter les aides de l’Anah. Les 421 500 euros restants financent les différentes missions d’accompagnement du public, notamment l’accompagnement administratif et technique assuré par SOLIHA, l’intervention de l’ADIL et la communication autour du dispositif. Si les objectifs fixés sont atteints, environ 4,15 millions d’euros pourraient être engagés par l’Anah et les collectivités sur la durée de l’opération.
Tous les propriétaires ne sont pas éligibles
Parmi les habitants avec lesquels nous avons échangé à l’issue de la réunion, la situation était toutefois différente : aucun des cinq propriétaires interrogés ne pouvait, à ce stade, bénéficier des principales aides qu’il était venu chercher. Anaïs et Thomas viennent d’acheter une maison à rénover. Le jeune couple, sans enfant, travaille et dépasse les plafonds ouvrant droit aux aides qui l’intéressaient. « Nous sommes dans la tranche élevée et nous n’avons pas droit à MaPrimeRénov’. Nous sommes venus voir ce qu’il y avait. Malheureusement, il n’y a pas beaucoup d’aides. Peut-être celle pour la façade. Pas de miracle. » Leur situation ne correspond donc pas au public prioritairement visé par les aides nationales à la rénovation.
Un constat qui n’enlève pas forcément l’intérêt de venir se renseigner. SOLIHA conseille d’ailleurs aux propriétaires qui pensent dépasser les plafonds de prendre malgré tout contact afin de vérifier leur situation et de connaître les autres dispositifs auxquels ils pourraient prétendre. Nicole en a fait l’expérience avec une différence particulièrement mince : son dossier a été refusé pour un dépassement de sept euros du plafond de revenus. « Je ne rentre pas dans les critères de revenus. Mais cela reste intéressant », explique-t-elle. Là encore, le seuil de ressources qui conduit au refus est fixé par l’Anah au niveau national et non par la collectivité. Venue avec Léa et Mélinda, toutes trois propriétaires, elle estime malgré tout que la réunion leur a permis d’obtenir les informations qu’elles étaient venues chercher. « On reste informées et vigilantes. Cela permet de savoir ce que l’on doit faire et ne pas faire, d’être vigilantes quand on achète ou quand on loue », retient Mélinda.
Façades et logements vacants, deux enjeux du centre ancien
Toutes les aides ne reposent toutefois pas sur les mêmes critères de ressources. Et actuellement, ce sont les demandes concernant les façades qui rencontrent le plus de succès, selon le retour de SOLIHA. La Ville peut financer jusqu’à 5 000 euros pour une façade donnant directement sur la rue, après examen du dossier et sous réserve du respect des conditions prévues. Une maison située à l’angle de deux rues peut même faire l’objet de deux demandes distinctes, à raison d’une façade par propriétaire et par an.
La vacance constitue un autre volet important de l’opération. Selon les études cartographiques réalisées dans le cadre du dispositif, 358 logements vacants ont été identifiés dans le périmètre du centre ancien. Successions parfois compliquées par une indivision, logements trop énergivores, choix du propriétaire ou parfois méconnaissance même de la possession d’un bien font partie des raisons rencontrées. Pour encourager leur remise en état et leur retour sur le marché, l’OPAH-RU prévoit une prime de sortie de vacance de 6 000 euros par logement, notamment lorsque la vacance depuis plus de deux ans peut être justifiée.
C’est précisément sur ce lien entre rénovation et retour des habitants que Jean-Philippe Bésiers a insisté lors de la réunion. « On est là pour avancer, pour l’attractivité de la commune et de vos logements », a rappelé le maire, invitant les propriétaires à « se saisir » des dispositifs proposés. Avec 1,4 million d’euros mobilisés sur cinq ans par la Ville pour l’OPAH-RU, la municipalité entend agir au-delà de la seule rénovation des bâtiments. L’objectif affiché est aussi de remettre des logements vacants sur le marché et de ramener des habitants dans le cœur de Castelsarrasin. Pour Jean-Philippe Bésiers, cette présence résidentielle constitue l’une des conditions de la redynamisation du centre-ville : « davantage d’habitants, ce sont aussi davantage de clients potentiels pour les commerces et services de proximité. »Dans un entretien accordé au Journal du Jour, il résume l’objectif recherché : permettre aux habitants de « se refixer en centre-ville » afin de retrouver une dynamique qui dépasse la seule question du logement.
Prendre contact avant d’engager le chantier : « Il faut avoir les bons réflexes »
Rénover avant que les difficultés ne deviennent plus importantes était également l’un des messages portés par l’ADIL. Habitat indigne, obligations du propriétaire, relations entre bailleur et locataire, travaux nécessaires ou conflit locatif : son rôle est d’abord d’informer. « Il faut avoir les bons réflexes », a-t-il été rappelé pendant la réunion. L’objectif est d’intervenir suffisamment tôt et de permettre aux propriétaires de comprendre leurs obligations comme leurs droits.
Cette démarche s’articule également avec le permis de louer mis en place à Castelsarrasin depuis le 1er janvier 2025, destiné notamment à agir sur la qualité des logements proposés à la location. Dans la salle, Léa aurait cependant souhaité davantage de souplesse dans les conditions permettant de financer certains travaux. « Dommage que les aides soient uniquement pour deux travaux car, si on n’a pas les moyens, on doit laisser le logement se dégrader. J’ai déjà fait des travaux et cela ne me permet pas de débloquer des aides pour d’autres. On rénove sans connaître. » Léa fait ici référence aux conditions de la rénovation énergétique, qui imposent, pour bénéficier de certaines aides, d’engager au moins deux gestes de travaux. Une règle fixée au niveau national, là encore, et non par la collectivité. Les aides proposées par Castelsarrasin viennent ensuite compléter les dispositifs de l’Anah lorsqu’un projet répond à ces critères. Une remarque qui souligne aussi l’intérêt de prendre contact avant d’engager le chantier. Les dispositifs répondent à des conditions précises et tous les travaux ne peuvent pas être financés isolément.
Des permanences pour étudier chaque situation
C’est finalement le message sur lequel les différents intervenants se sont retrouvés : deux maisons voisines et deux propriétaires différents ne déboucheront pas nécessairement sur le même plan de financement. D’où l’intérêt de faire examiner son projet avant d’engager les travaux. Un questionnaire a d’ailleurs été remis aux participants à l’issue de la réunion afin que ceux qui le souhaitaient puissent préciser leur situation et être recontactés.
Pour les propriétaires situés dans le périmètre de l’OPAH-RU du centre ancien, Dylan Cantarel, de SOLIHA, assure des permanences à la mairie de Castelsarrasin. Les prochains rendez-vous sont programmés jeudi 24 septembre, lundi 5 octobre, jeudi 22 octobre, lundi 2 novembre, jeudi 19 novembre, lundi 30 novembre et jeudi 17 décembre. Renseignements auprès de la Ville de Castelsarrasin au 05 63 91 65 75 ou sur le site de la ville (www.ville-castelsarrasin.fr).
SOLIHA constitue la porte d’entrée du dispositif : l’opérateur vérifie la situation du propriétaire et de son logement, identifie les aides auxquelles il peut prétendre et l’accompagne dans son projet. Hors du périmètre de l’OPAH-RU, Urbanis intervient dans le cadre de l’OPAH de Terres des Confluences avec des permanences au siège de l’intercommunalité trois lundis par mois. L’ADIL assure de son côté une permanence juridique le premier mercredi du mois, tous les deux mois.
Reste qu’entre les dispositifs présentés sur le papier et la situation de chaque propriétaire, il n’y a pas toujours de réponse toute faite. Anaïs et Thomas sont repartis en sachant qu’ils ne pourraient pas bénéficier des principales aides espérées. Nicole non plus, à quelques euros près. Mais tous étaient venus pour la même raison : savoir ce qu’il était possible de faire avant de se lancer dans des travaux parfois lourds et coûteux.
Dans une ville où 358 logements vacants ont été identifiés dans le périmètre du centre ancien, c’est aussi l’un des enjeux de l’OPAH-RU : pousser les portes avant que les volets ne restent définitivement fermés. Une maison rénovée, au bout du compte, ce n’est pas seulement un bâtiment remis en état. C’est aussi la possibilité de voir une famille, un locataire ou un nouveau propriétaire revenir habiter derrière ses fenêtres.
